Cap rate adalah metrik keuangan yang digunakan oleh investor real estat untuk menganalisis investasi real estat, dan menentukan potensi tingkat pengembalian mereka Tingkat Pengembalian Tingkat Pengembalian (ROR) adalah keuntungan atau kerugian dari investasi selama periode waktu yang ditentukan dengan biaya awal investasi yang dinyatakan sebagai persentase. Panduan ini mengajarkan rumus paling umum berdasarkan pengembalian tahunan. Ini dihitung berdasarkan pendapatan bersih yang diharapkan dari investasi real estat selama jangka waktu satu tahun, yang dapat membantu investor membuat keputusan apakah akan membeli atau tidak.
Saat menghitung tingkat kapitalisasi, kami mengambil rasio pendapatan operasional bersih dengan nilai aset properti. Nilai aset properti, dalam hal ini, adalah harga pembelian yang bersedia dibayarkan investor untuk properti tersebut atau harga jual yang diminta untuk properti tersebut.
Ringkasan
- Cap rate adalah metrik yang digunakan investor untuk menentukan tingkat pengembalian yang diharapkan berdasarkan pendapatan tahunan yang diharapkan dari sebuah properti.
- Tingkat kapitalisasi dihitung dengan mencari rasio pendapatan operasional bersih dengan nilai pasar properti saat ini.
- Ini membantu investor menentukan apakah properti yang akan dibeli itu bagus atau terlalu mahal.
Cara Menghitung Cap Rate
Tingkat kapitalisasi dihitung dengan mengambil pendapatan operasional bersih dari properti yang bersangkutan dan membaginya dengan nilai pasar properti. Nilai cap rate yang dihasilkan kemudian diterapkan pada properti yang ingin dibeli investor untuk mendapatkan nilai pasar saat ini berdasarkan pendapatan tahunannya.
Rumus untuk menghitung cap rate diberikan sebagai berikut:
Dimana:
- Pendapatan Operasional Bersih adalah pendapatan tahunan yang diharapkan dihasilkan oleh properti. Ini diperoleh dengan mengambil biaya yang timbul dalam pemeliharaan rutin properti dan menguranginya dari pendapatan yang diharapkan tahunan. Pengeluaran harus mencakup item-item seperti pajak properti, utilitas. Beban Utilitas Beban utilitas adalah biaya yang dikeluarkan oleh penggunaan utilitas seperti listrik, air, pembuangan limbah, pemanas, dan pembuangan limbah. Biaya-biaya yang timbul, biaya asuransi, biaya asosiasi pemilik rumah, dll. Nilai harus tidak termasuk pembayaran pokok dan bunga hipotek.
- Nilai Pasar Saat Ini mewakili jumlah properti yang dapat dijual di pasar saat ini. Nilai tersebut diperoleh dengan mendapatkan harga jual terbaru dari properti serupa di daerah tersebut.
Bagaimana Investor Menggunakan Cap Rate
Investor dapat menggunakan cap rate dengan dua cara utama berikut:
1. Saat Membeli
Salah satu aplikasi dari cap rate adalah ketika mengevaluasi investasi potensial yang akan dibeli, dan alat tersebut dapat menjadi indikator yang baik tentang pengembalian yang dapat Anda harapkan dari sebuah investasi. Menggunakan cap rate pada sejumlah investasi potensial dapat membantu menganalisis bagaimana kinerja investasi, dan mana yang sesuai dengan tujuan investasi Anda. Dengan tingkat kapitalisasi, Anda dapat membandingkan properti berdasarkan persentase tertentu, daripada membuat keputusan berdasarkan fluktuasi harga sewa pasar dan properti.
Misalnya, asumsikan bahwa investor sedang mempertimbangkan untuk mengakuisisi salah satu dari tiga properti yang terdaftar. Seorang investor pertama-tama dapat memperoleh pendapatan operasional bersih untuk ketiga properti untuk menghitung tingkat kapitalisasi mereka. Satu juga harus mempertimbangkan biaya berulang properti dan sewa periodik mereka Biaya Sewa Biaya sewa mengacu pada total biaya menggunakan properti sewa untuk setiap periode pelaporan. Biasanya ini adalah salah satu pengeluaran terbesar yang dilaporkan perusahaan. Hanya dua biaya yang biasanya lebih besar dari biaya sewa: biaya pokok penjualan (COGS) dan biaya kompensasi (upah). , untuk melihat apakah ada peluang untuk mengurangi biaya atau menaikkan harga sewa. Ini dapat dicapai bila biaya berulang terlalu tinggi per kaki persegi ruang,atau harga sewa berkala di bawah harga pasar dibandingkan dengan harga properti lain yang sebanding.
Contoh Praktis
Sebagai contoh, asumsikan Properti A, terdaftar seharga $ 475.000, menghasilkan pendapatan operasional bersih sebesar $ 40.000. Dengan asumsi bahwa tingkat topi rata-rata untuk properti yang sebanding adalah 9,1%, kami dapat mencoba untuk mencari tahu apakah harga yang diminta sesuai untuk properti ini.
9,1% = $ 40.000 / X
X = 40.000 / 9,1%
X = $ 439.560
Tingkat kapitalisasi 9,1% memberi Properti A nilai pasar $ 439,560. Artinya harga yang tercantum melebihi nilai pasar saat ini sebesar $ 35.440. Nilai pasar $ 475.000 akan dibenarkan jika pendapatan operasional bersih properti adalah $ 43.225 ($ 475.000 x 9,1%).
2. Saat Menjual
Seorang investor juga dapat menggunakan tingkat kapitalisasi untuk menemukan nilai pasar saat ini dari properti yang ingin mereka jual berdasarkan nilai pasar dari properti yang baru-baru ini dijual di lokasi yang sama. Langkah pertama saat menghitung nilai pasar adalah menemukan properti yang mirip dengan yang dijual dalam hal ukuran, jenis, dan lokasi.
Langkah selanjutnya adalah menemukan nilai pencatatan mereka, serta pendapatan operasional bersih mereka. Informasi dapat diperoleh dari situs web real estat tempat properti tersebut terdaftar atau dengan menghubungi agen real estat yang menjual properti. Investor kemudian dapat menggunakan pendapatan operasi bersih dan nilai pasar dari masing-masing properti pembanding untuk mendapatkan tingkat kapitalisasi rata-rata.
Contoh Praktis
Dengan asumsi tingkat kapitalisasi 9,1%, seperti pada contoh sebelumnya, kita dapat menggunakannya untuk mendapatkan nilai pasar saat ini dari properti yang akan dijual, di mana pendapatan operasional bersih diketahui. Jika pendapatan operasional bersih properti adalah $ 38.000, kita dapat memperoleh nilai pasar sebagai berikut:
9,1% = $ 38.000 / X
X = $ 38.000 / 9,1%
X = $ 417.582
Oleh karena itu, nilai properti saat ini, berdasarkan harga pasar yang berlaku, adalah $ 417.582. Penjual dapat menggunakan angka tersebut untuk menetapkan harga yang diminta untuk properti tersebut, yang akan menjadi harga listing yang ditunjukkan di situs web daftar real estat.
Sumber Daya Lainnya
Finance adalah penyedia resmi Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™ FMVA® Certification. Bergabunglah dengan 350.600+ siswa yang bekerja untuk perusahaan seperti Amazon, JP Morgan, dan program sertifikasi Ferrari, yang dirancang untuk membantu siapa saja menjadi analis keuangan kelas dunia . Untuk terus memajukan karier Anda, sumber daya tambahan di bawah ini akan berguna:
- Pialang Real Estat Komersial Pialang Real Estat Komersial Pialang real estat komersial adalah perantara antara penjual dan pembeli real estat komersial, yang membantu klien menjual, menyewakan, atau membeli real estat komersial. Pialang real estat komersial memiliki kebebasan untuk bekerja sebagai agen independen, atau sebagai anggota dari perusahaan pialang real estat komersial.
- Fondasi Pemodelan Keuangan Real Estat Fondasi Pemodelan Keuangan Real Estat Pelajari dasar-dasar pemodelan keuangan real estat dalam panduan pengantar ini untuk membangun model keuangan untuk proyek pengembangan real estat.
- Nilai Pasar vs. Nilai Buku Nilai Pasar vs. Nilai Buku Pada artikel ini, kita akan membahas nilai pasar vs. nilai buku dan menentukan persamaan dan perbedaan utama di antara keduanya. Nilai pasar dan nilai buku
- Tingkat Pengembalian yang Disyaratkan Tingkat Pengembalian yang Disyaratkan Tingkat pengembalian yang disyaratkan (tingkat rintangan) adalah pengembalian minimum yang diharapkan investor untuk menerima investasi mereka. Pada dasarnya, tingkat pengembalian yang disyaratkan adalah kompensasi minimum yang dapat diterima untuk tingkat risiko investasi.
