Istilah UpREIT vs DownREIT menggambarkan perbedaan yang ada dalam struktur perusahaan REIT. Konsep UpREIT, yang merupakan singkatan dari "Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts," diperkenalkan pada tahun 1992. UpREIT memungkinkan REIT yang telah lama berdiri untuk menyatukan semua properti real estat yang mereka miliki di bawah struktur REIT baru tanpa menjual properti apa pun ke REIT. Artinya, REIT baru tidak secara langsung memiliki properti apa pun.
Pada saat yang sama, DownREIT memungkinkan investor menjadi mitra REIT dengan menandatangani perjanjian kemitraan bersama. Kedua struktur mengizinkan investor untuk menangguhkan pajak capital gain. Pajak Keuntungan Modal Pajak capital gain adalah pajak yang dikenakan atas capital gain atau keuntungan yang diperoleh seseorang dari penjualan aset. Pajak hanya dikenakan setelah aset diubah menjadi uang tunai, dan bukan saat aset tersebut masih berada di tangan investor. atas penjualan properti real estat yang dihargai.
Ringkasan Cepat
- UpREIT dan DownREIT adalah jenis struktur perusahaan REIT yang memungkinkan investor untuk menangguhkan pajak capital gain atas penjualan properti yang dihargai.
- UpREIT memungkinkan investor untuk mengkontribusikan kepemilikan investasi real estat mereka ke kemitraan payung dengan imbalan unit kemitraan terbatas.
- DownREIT memungkinkan investor menjadi mitra dalam perjanjian kemitraan dengan REIT.
Apa itu UpREIT?
UpREIT adalah alternatif untuk DownREIT, dan memungkinkan pemilik properti untuk berkontribusi pada kemitraan payung dengan imbalan unit topi operasi terbatas yang setara dengan nilai properti yang dikontribusikan. Investor diberikan put option, yang dapat dikonversi menjadi saham tunai atau REIT setelah periode yang disepakati di masa depan.
Hasil yang diterima dapat digunakan untuk memperoleh lebih banyak properti real estat, membayar hutang, atau untuk tujuan terkait REIT lainnya. Semua fungsi manajemen dialirkan ke kemitraan payung, dan REIT baru bekerja sebagai perusahaan induk Perusahaan Induk Perusahaan induk adalah perusahaan yang tidak melakukan operasi, usaha, atau tugas aktif lainnya untuk dirinya sendiri. Sebaliknya, itu ada untuk tujuan memiliki.
UpREITs juga dapat digunakan sebagai alat perencanaan perkebunan, di mana investor dapat mentransfer harta mereka kepada ahli warisnya tanpa pajak. Ahli waris dapat menunda pelaksanaan opsi jual hingga pemilik meninggal dunia ketika unit kemitraan diperluas ke nilai pasar.
Mereka kemudian dapat menggunakan opsi jual Put Option Opsi jual adalah kontrak opsi yang memberi pembeli hak, tetapi bukan kewajiban, untuk menjual sekuritas yang mendasari pada harga tertentu (juga dikenal sebagai harga kesepakatan) sebelum atau pada waktu kedaluwarsa yang telah ditentukan. tanggal. Ini adalah salah satu dari dua jenis opsi utama, jenis lainnya adalah opsi panggilan. tanpa membayar pajak capital gain atas nilai apresiasi dari aset real estat yang mendasarinya. Melakukan put option setelah kematian pemilik properti memberikan likuiditas yang lebih besar untuk membayar pajak tanah dan mencegah pajak penghasilan pada perpajakan selanjutnya.
Apa itu DownREIT?
A DownREIT adalah struktur yang relatif lebih baru dibandingkan dengan UpREIT. Tidak seperti UpREIT, di mana semua aktivitas REIT dilakukan pada tingkat kemitraan, DownREIT adalah kemitraan bersama antara pemilik properti dan REIT. Struktur DownREIT dibuat untuk pemilik properti yang tidak bermaksud untuk beroperasi di bawah kemitraan payung, tetapi sebaliknya, pemilik menjadi mitra dalam kemitraan terbatas dengan REIT.
Kemitraan terbatas baru dapat memiliki dan mengoperasikan properti real estat. Beberapa properti dapat diperoleh secara langsung atau dimiliki melalui kemitraan terbatas dengan pemilik properti yang menyumbangkan properti untuk kemitraan tersebut.
DownREIT disukai oleh investor yang ingin menghindari pembayaran pajak capital gain atas penjualan properti real estat yang dihargai jika mereka yakin bahwa nilai properti mereka secara signifikan akan melebihi nilai properti yang dimiliki REIT. Kinerja investasi dari DIRE bergantung pada properti pemilik, dan bukan seluruh portofolio DIRE. Investor memiliki opsi jual yang dapat dikonversi menjadi saham REIT atau uang tunai, dan nilai konversinya tergantung pada nilai investasi real estat pemilik properti pada waktu tersebut.
Namun, struktur DownREIT agak rumit, dan investor sering kali menyewa jasa pakar pajak untuk membantu mereka menyusun investasi dengan tepat. DownREIT cenderung menarik perhatian Internal Revenue Service, dan agen pajak federal dapat mempertimbangkan pengalihan properti ke DownREIT sebagai peristiwa kena pajak, kecuali terstruktur dengan baik.
Membandingkan UpREIT vs DownREIT
1. Manfaat pajak
UpREIT cenderung lebih banyak digunakan oleh investor real estat karena keuntungan pajak dan kesederhanaannya. Jika tujuan investor adalah untuk menangguhkan pajak capital gain, UpREIT adalah pilihan terbaik karena transfer properti yang dihargai dari REIT tidak menciptakan peristiwa kena pajak.
DownREIT cenderung mengadopsi struktur operasi yang kompleks. Akibatnya, mereka mungkin meminta investor untuk mengeluarkan uang ekstra untuk menyewa seorang ahli pajak dan investasi untuk memberikan panduan tentang bagaimana menyusun investasi. Jika investor tidak mengikuti aturan yang diberikan oleh IRS saat mentransfer properti yang dihargai, agen pajak federal dapat menganggap transaksi tersebut sebagai peristiwa kena pajak.
2. Tingkat pengembalian
DownREIT lebih disukai daripada UpREIT ketika pemilik properti mengharapkan properti mereka menghargai lebih dari keseluruhan portofolio REIT. A DownREIT bertindak sebagai perusahaan patungan Real Estat Joint Venture A Real Estate Joint Venture (JV) memainkan peran penting dalam pengembangan dan pembiayaan sebagian besar proyek real estat besar. Usaha patungan adalah pengaturan antara REIT dan pemilik properti, dan hanya aset pemilik properti yang dimiliki pada tingkat kemitraan. Kinerja kemitraan tidak sejalan dengan kinerja seluruh portofolio properti real estat REIT.
Saat menjalankan opsi jual, konversi dipatok pada nilai aset kemitraan pada saat konversi dan bukan aset kemitraan. Di sisi lain, unit kemitraan yang dimiliki oleh investor dalam UpREIT naik dan turun dengan saham REIT dan dapat mengakibatkan kerugian jika saham kehilangan nilainya pada saat konversi.
Sumber Daya Lainnya
Terima kasih telah membaca panduan Keuangan untuk UpREIT vs DownREIT. Finance menawarkan Sertifikasi Perbankan & Analis Kredit (CBCA) ™ CBCA ™ Akreditasi Perbankan & Analis Kredit Bersertifikat (CBCA) ™ adalah standar global untuk analis kredit yang mencakup keuangan, akuntansi, analisis kredit, analisis arus kas, pemodelan perjanjian, pinjaman pembayaran kembali, dan banyak lagi. program sertifikasi bagi mereka yang ingin meningkatkan karir mereka ke tingkat berikutnya. Untuk terus mempelajari dan mengembangkan basis pengetahuan Anda, harap jelajahi sumber daya tambahan yang relevan di bawah ini:
- Pendapatan Saat Ini (Investasi Real Estat) Pendapatan Saat Ini (Investasi Real Estat) Pendapatan saat ini adalah strategi investasi yang memberikan investor eksposur untuk pembayaran di atas rata-rata yang konsisten. Fokus pendapatan yang paling umum saat ini
- Metode Kapitalisasi Langsung Metode Kapitalisasi Langsung Metode kapitalisasi langsung diperoleh dengan mengambil pendapatan yang dicatat dari waktu ke waktu dan membaginya dengan masing-masing tingkat kapitalisasi yang diambil alih.
- Dana Tersedia untuk Distribusi (FAD) Dana Tersedia untuk Distribusi (FAD) Dana yang tersedia untuk didistribusikan (FAD), juga dikenal sebagai uang tunai yang tersedia untuk didistribusikan, digunakan untuk merujuk pada investasi REIT. Ini menunjukkan jumlah bersih
- REIT Pribadi vs REIT yang Diperdagangkan Secara Umum REIT Pribadi vs REIT yang Diperdagangkan Secara Publik REIT Pribadi vs REIT yang diperdagangkan secara publik. Perwalian investasi real estat (REIT) dapat diklasifikasikan menjadi swasta atau publik, diperdagangkan atau tidak diperdagangkan. REIT secara khusus berinvestasi di sektor real estat, dan mereka menyewa dan mengumpulkan pendapatan sewa atas properti yang diinvestasikan
