Metode kapitalisasi langsung diperoleh dengan mengambil pendapatan yang dicatat dari waktu ke waktu dan membaginya dengan masing-masing tingkat kapitalisasi yang diambil selama periode yang sama. Tingkat kapitalisasi diperoleh dengan membagi pendapatan operasional bersih Pendapatan Operasional Bersih (NOI) Pendapatan Operasional Bersih (NOI) adalah nilai properti yang menghasilkan pendapatan ketika total biaya operasional dan kerugian dari tempat kosong dikurangkan dari nilai properti. aktiva.
Metode kapitalisasi langsung tidak sesuai untuk bangunan yang ditempati pemilik karena ketergantungannya yang berlebihan pada pendapatan dari properti. Kenaikan cap rate Cap rate (REIT) Cap rate adalah metrik keuangan yang digunakan oleh investor real estat untuk menganalisis investasi real estat, dan menentukan potensi tingkat pengembalian berdasarkan mengurangi nilai hasil bagi secara signifikan. Jadi, penurunan tingkat kapitalisasi berarti bahwa nilai pasar untuk properti tersebut naik. Karenanya, nilai pasar yang akan ditentukan berbanding lurus dengan cap rate.
Di sisi lain, pendapatan operasional bersih berbanding lurus dengan nilai pasar Nilai Pasar Wajar Nilai pasar wajar (barang atau jasa yang dipertukarkan) mengacu pada harga di mana kedua pihak yang bertransaksi (pembeli dan penjual barang tersebut). atau Peningkatan pendapatan operasional bersih (NOI) menghasilkan peningkatan yang signifikan dalam nilai pasar Penurunan nilai pasar berarti NOI rendah dan memerlukan peningkatan strategis.
Ringkasan Cepat
- Metode kapitalisasi langsung adalah metode penilaian real estat yang membantu mengubah pendapatan menjadi nilai.
- Metode kapitalisasi langsung dicapai dengan membagi pendapatan yang dihasilkan oleh properti dengan tingkat kapitalisasi.
- Tidak seperti metode penilaian lainnya, metode ini mudah digunakan dan diinterpretasikan ketika ada cukup data dari waktu ke waktu untuk pendapatan dan tingkat kapitalisasi.
Kapitalisasi Hasil vs. Kapitalisasi Langsung
Tidak seperti kapitalisasi langsung, kapitalisasi hasil sangat bergantung pada dana dari real estat untuk penilaian, sedangkan kapitalisasi hasil sepenuhnya bergantung pada pendapatan yang dihasilkan dari properti. Menghasilkan kapitalisasi bank berdasarkan fakta bahwa real estat sebagai investasi adalah tujuan jangka panjang, yang harus dipetik tanpa henti oleh investor untuk waktu yang lama di masa depan.
Biasanya, diharapkan di masa depan pendapatan sewa suatu properti akan meningkat secara bertahap karena inflasi yang dapat diperkirakan sebelumnya. Inflasi juga menyebabkan biaya pemeliharaan dan perbaikan meningkat, terutama jika properti tidak dirawat dengan baik oleh pemilik sebelumnya.
Pendapatan dari sebuah properti dapat bervariasi di masa mendatang karena berbagai faktor. Metode kapitalisasi hasil bermaksud untuk meramalkan perubahan yang diharapkan kepada investor. Ini dilakukan dengan mempertimbangkan semua faktor, seperti inflasi Inflasi Inflasi adalah konsep ekonomi yang mengacu pada kenaikan tingkat harga barang selama periode waktu tertentu. Kenaikan tingkat harga menandakan bahwa mata uang dalam perekonomian tertentu kehilangan daya beli (yaitu, lebih sedikit yang dapat dibeli dengan jumlah uang yang sama). , pemeliharaan, biaya dan perbaikan, untuk memastikan bahwa properti dalam kondisi terbaik mungkin.
Karena kemampuannya menentukan masa depan, pialang, badan pengatur, penilai komersial, investor, dan masyarakat umum sangat bergantung pada metode kapitalisasi hasil untuk penilaian real estat. Namun, metode ini bekerja paling baik bila digunakan bersama metode penilaian lain untuk mendapatkan hasil terbaik.
Manakah Metode Penilaian Terbaik?
Ada beberapa metode kapitalisasi / penilaian yang umum digunakan. Metode penilaian mengikuti pendekatan yang berbeda untuk menilai properti. Semuanya digunakan secara teratur, baik secara individu maupun kolektif oleh pialang, penilai real estat komersial, investor, dan masyarakat umum.
Saat melakukan penilaian atas suatu properti, tidak disarankan untuk menggunakan metode penilaian tunggal karena keunikan situasi dalam penilaian real estat. Dua atau lebih metode penilaian harus digunakan secara bergantian atau satu per satu saat melakukan penilaian, tetapi metode yang paling tepat tergantung pada situasi spesifik.
Metode kapitalisasi langsung dan hasil adalah dua metode paling populer yang digunakan dalam penilaian real estat. Namun, kedua metode tersebut digunakan dalam kasus yang berbeda, bergantung pada situasinya. Misalnya, dalam properti dengan arus pendapatan tidak stabil, metode kapitalisasi hasil paling tepat. Metode batas hasil akan melihat kemungkinan stabilitas properti di masa mendatang dengan mempertimbangkan pendapatan di masa mendatang, sehingga memberikan gambaran yang lebih baik tentang potensi pertumbuhan properti.
Properti yang kurang stabil menyediakan data terbatas yang dapat digunakan untuk menganalisis penghasilan mereka, dan oleh karena itu, metode kapitalisasi langsung tidak tepat. Di sisi lain, properti mapan dengan penghasilan bulanan atau tahunan yang stabil menawarkan poin data yang memadai yang dapat digunakan untuk menganalisis penghasilan mereka. Oleh karena itu, metode kapitalisasi langsung paling disukai dalam situasi seperti itu.
Faktor yang Perlu Dipertimbangkan Saat Menilai Properti Real Estat
Menilai properti real estat yang ingin diperoleh investor dapat membantu investor menentukan apakah akan memperoleh properti atau menghentikan rencana investasi. Investor harus fokus mencari faktor tersembunyi yang mungkin tidak terlihat selama penilaian, tetapi mungkin muncul di masa depan.
1. Kesulitan keuangan atau sengketa kepemilikan hukum yang tertunda
Penyewa yang signifikan mungkin menghadapi krisis keuangan, yang dapat menimbulkan keraguan atas kemampuannya untuk memenuhi kewajiban sewa bulanan mereka. Properti ini juga dapat tunduk pada sengketa kepemilikan hukum yang mungkin mengharuskan perusahaan untuk menyewa pengacara dan menimbulkan biaya hukum tambahan.
2. Pola lowongan
Faktor lain yang dapat dipertimbangkan investor selama penilaian properti adalah pola kekosongan di tempat, yang dapat menjelaskan pola potensial pendapatan di masa depan. Jika pola kekosongan terus berfluktuasi seiring waktu, hal itu mungkin disebabkan oleh faktor-faktor, seperti perawatan bangunan yang buruk, khususnya dinding yang tidak dicat, perlengkapan rusak, saluran pembuangan yang tersumbat, dll.
Faktor-faktor tersembunyi mungkin tampak tidak signifikan pada awalnya, tetapi akan mempengaruhi kelangsungan proyek di masa depan. Masalah biasanya tidak terlihat oleh metode penilaian, seperti metode kapitalisasi langsung, dan investor harus mencoba menyelidiki masalah tersebut sebelum membuat keputusan akhir apakah akan berinvestasi atau tidak.
Bacaan Terkait
Finance adalah penyedia resmi Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ Certification Akreditasi Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ adalah standar global untuk analis kredit yang mencakup keuangan, akuntansi, analisis kredit, analisis arus kas , pemodelan perjanjian, pembayaran kembali pinjaman, dan lainnya. program sertifikasi, yang dirancang untuk membantu Anda menjadi analis keuangan kelas dunia. Untuk terus memajukan karier Anda, sumber daya Keuangan tambahan di bawah ini akan berguna:
- Pendapatan Saat Ini (Investasi Real Estat) Pendapatan Saat Ini (Investasi Real Estat) Pendapatan saat ini adalah strategi investasi yang memberikan investor eksposur untuk pembayaran di atas rata-rata yang konsisten. Fokus pendapatan yang paling umum saat ini
- Keusangan Fungsional Keusangan Fungsional (Real Estate) Dalam real estat, keusangan fungsional mengacu pada berkurangnya kegunaan desain arsitektur sedemikian rupa sehingga mengubahnya agar sesuai dengan kenyataan
- Model Pengembangan Real Estat Model Pengembangan Real Estat Model pengembangan real estat biasanya terdiri dari dua bagian: Ringkasan Transaksi dan Model Arus Kas. Dalam Ringkasan Transaksi, semua asumsi penting
- Biaya Penggantian Biaya Penggantian (Real Estat) Biaya penggantian mengacu pada harga yang akan dikenakan biaya untuk mengganti aset yang ada dengan aset serupa pada harga pasar saat ini. Aset yang dimaksud
