Dana yang Disesuaikan Dari Operasi (AFFO) adalah ukuran kinerja keuangan REIT, dan ini digunakan sebagai alternatif untuk Dana Dari Operasi (FFO) FFO - Dana Dari Operasi FFO atau Dana Dari Operasi adalah ukuran arus kas yang dihasilkan dari operasi bisnis yang sering digunakan oleh Real Estate Investment Trust - REITS. Dana dari operasi (FFO) adalah jumlah aktual arus kas yang dihasilkan dari operasi bisnis inti. Panduan untuk FFO. AFFO adalah ukuran yang lebih unggul dibandingkan dengan FFO karena yang pertama mempertimbangkan biaya pemeliharaan properti real estat selama masa pakainya. Nilai AFFO diperoleh dengan melakukan penyesuaian pada angka FFO untuk mengurangi pengeluaran berulang yang diperlukan agar properti real estat tetap berjalan dan menghasilkan pendapatan.
Penyesuaian lain yang dilakukan pada angka FFO adalah garis lurus sewa, yang mendistribusikan biaya sewa selama umur properti. Investor menggunakan AFFO sebagai indikator yang lebih baik dari kemampuan REIT untuk membayar dividen dari laba bersihnya.
Ringkasan
- Dana Disesuaikan Dari Operasi (AFFO) adalah ukuran kinerja keuangan REIT, dan digunakan sebagai alternatif untuk Dana Dari Operasi (FFO).
- Ini dihitung dengan membuat penyesuaian pada nilai FFO untuk mengurangi pengeluaran berulang yang dinormalisasi dan menggunakan garis lurus dari harga sewa.
- AFFO digunakan oleh investor dan analis untuk menentukan kemampuan perusahaan dalam membayar dividen kepada pemegang saham di masa depan.
Bagaimana Menghitung Dana Yang Disesuaikan Dari Operasi
Saat menghitung AFFO, langkah pertama adalah menghitung dana dari operasi, yang mengukur arus kas dari aktivitas leasing REIT. FFO awalnya diperkenalkan oleh National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) sebagai ukuran arus kas yang dihasilkan oleh REITs.
FFO diperoleh dengan mengurangi keuntungan penjualan properti dari laba bersih dan menambahkan kembali biaya penyusutan dan amortisasi. Nilai keuntungan dari penjualan properti dikecualikan dari perhitungan FFO karena transaksi adalah kejadian satu kali yang tidak mempengaruhi potensi penghasilan REIT di masa depan. Rumus FFO ditunjukkan di bawah ini:
FFO = Pendapatan Bersih - Keuntungan dari Penjualan Aset yang Mendasari + Depresiasi + Amortisasi
Setelah nilai FFO diperoleh, setiap pengeluaran berulang yang dikapitalisasi dan diamortisasi kemudian dikurangkan. Pengeluaran termasuk biaya-biaya yang dikeluarkan untuk memelihara properti yang dimiliki oleh REIT Real Estate Investment Trust (REIT). Trust investasi real estat (REIT) adalah dana investasi atau jaminan yang berinvestasi dalam properti real estat yang menghasilkan pendapatan. Dana tersebut dioperasikan dan dimiliki oleh perusahaan pemegang saham yang menyumbangkan uang untuk berinvestasi di properti komersial, seperti gedung perkantoran dan apartemen, gudang, rumah sakit, pusat perbelanjaan, perumahan siswa, hotel. Beberapa dari biaya ini termasuk proyek pengecatan, penggantian atap, pelapisan ulang, perbaikan penyewa, dll. Penyesuaian lain yang dibuat untuk FFO adalah garis lurus sewa, yang mendistribusikan biaya sewa dan sewa secara merata di sepanjang umur sewa.
Rumus AFFO diberikan di bawah ini:
AFFO = FFO - Belanja Modal Berulang - Sewa Garis Lurus
Contoh Praktis AFFO
Selama periode pelaporan terakhir, ABC Limited melaporkan laba bersih $ 2,5 juta. Itu juga menimbulkan $ 100.000 dan $ 150.000 dalam bentuk depresiasi dan amortisasi. Amortisasi Amortisasi mengacu pada tindakan melunasi hutang melalui pembayaran yang lebih kecil yang dijadwalkan dan ditentukan sebelumnya. Di hampir setiap wilayah di mana istilah amortisasi berlaku, pembayaran ini dilakukan dalam bentuk pokok dan bunga. Istilah tersebut juga erat kaitannya dengan konsep depresiasi. biaya, masing-masing, selama periode tersebut. Perusahaan juga memperoleh keuntungan sebesar $ 500.000 dari penjualan dua properti dalam portofolionya. Perusahaan juga mengalami kerugian $ 80.000 atas penjualan properti lain selama periode yang sama.
Pada periode yang sama, ABC Limited juga melaporkan sewa garis lurus sebesar $ 130.000 dan belanja modal berulang sebesar $ 200.000, yang timbul saat melakukan perbaikan atap, penggantian HVAC, karpet, dan perbaikan struktural lainnya pada properti yang dimilikinya.
Dengan menggunakan informasi di atas, kita dapat menghitung AFFO sebagai berikut:
Langkah 1: Hitung nilai FFO.
FFO = $ 2.500.000 + $ 100.000 + $ 150.000 - ($ 500.000 - $ 80.000)
FFO = $ 2.750.000 - $ 420.000
FFO = $ 2.330.000
Langkah 2: Kurangi belanja modal berulang dan sewa langsung dari nilai FFO.
AFFO = FFO - Belanja Modal - Penyesuaian Sewa Garis Lurus
AFFO = $ 2,330,000 - $ 200,000 - $ 130,000
AFFO = $ 2.000.000
FFO vs. AFFO
Menurut NAREIT, FFO adalah ukuran kinerja operasi REIT yang paling umum diterima. Ini sama dengan nilai pendapatan bersih ditambah depresiasi dan amortisasi properti dan tidak termasuk keuntungan atau kerugian dari penjualan properti yang dimiliki oleh REIT. NAREIT memberikan pedoman tentang bagaimana REIT harus menghitung FFO mereka. Namun, ini hanya berfungsi sebagai gambar tambahan, dan perusahaan dapat menggunakan rumus FFO yang berbeda untuk melaporkan informasi. Selain itu, FFO memiliki kelemahan, dan AFFO mencoba untuk mengatasi beberapa kekurangannya.
AFFO diperkenalkan untuk menyelesaikan beberapa kelemahan FFO, dan ini dianggap sebagai ukuran yang lebih baik dari arus kas sisa bagi pemegang saham. Ini mengurangi biaya menjalankan portofolio properti dari FFO. Biaya yang dipotong adalah biaya yang harus dibayar perusahaan agar bisnis tetap berjalan, dan biaya tersebut tidak dapat dibayarkan kepada pemegang saham sebagai dividen. Biaya tersebut termasuk pengeluaran berulang yang dinormalisasi yang dikapitalisasi dan diamortisasi, serta biaya sewa yang diterapkan secara lurus.
Nilai AFFO memberi investor gambaran yang lebih jelas tentang kemampuan pembayaran dividen REIT. Selain itu, tidak seperti FFO, NAREIT tidak memiliki definisi khusus tentang AFFO, dan itu berarti REIT menikmati fleksibilitas yang lebih besar tentang penyesuaian apa yang harus dilakukan pada FFO untuk mendapatkan nilai AFFO akhir.
Sumber daya tambahan
Finance menawarkan Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™ Sertifikasi FMVA®. Bergabunglah dengan 350.600+ siswa yang bekerja untuk perusahaan seperti Amazon, JP Morgan, dan program sertifikasi Ferrari bagi mereka yang ingin meningkatkan karir mereka ke level berikutnya. Untuk terus belajar dan memajukan karier Anda, sumber daya Keuangan berikut akan membantu:
- All Risks Yield (ARY) All Risks Yield (ARY) All Risks Yield (ARY) adalah metrik real estat konvensional yang menggunakan pendapatan sewa tahunan untuk menentukan nilai modal suatu investasi. ARY terdiri dari hasil kotor dan bersih. Hasil bersih termasuk pengurangan beberapa biaya - biaya surveyor, biaya manajemen, perbaikan, biaya operasional - yang tidak dikurangkan dalam hasil kotor.
- Formula Arus Kas Bebas Formula Arus Kas Bebas (FCF) Formula FCF = Kas dari Operasi - Belanja Modal. FCF mewakili jumlah arus kas yang dihasilkan oleh bisnis setelah dikurangi Belanja Modal
- Pendapatan Operasional Pendapatan Operasional Pendapatan Operasional, disebut juga sebagai laba operasi atau Pendapatan Sebelum Bunga & Pajak (EBIT), adalah jumlah pendapatan yang tersisa setelah dikurangi biaya langsung dan tidak langsung operasional. Beban bunga, pendapatan bunga, dan sumber pendapatan non-operasional lainnya tidak diperhitungkan dalam menghitung pendapatan operasional
- Biaya Sewa Biaya Sewa Biaya sewa mengacu pada total biaya penggunaan properti sewa untuk setiap periode pelaporan. Ini biasanya merupakan salah satu pengeluaran terbesar yang dilaporkan perusahaan. Hanya dua biaya yang biasanya lebih besar dari biaya sewa: biaya pokok penjualan (COGS) dan biaya kompensasi (upah).
